Umowa przedwstępna i akt notarialny. Jak bezpiecznie kupić nieruchomość

Zakup nieruchomości rzadko kończy się jednego dnia. Najpierw dogadujesz cenę, potem czekasz na kredyt, sprzedający czeka na wyprowadzkę, terminy się przesuwają. Między „tak, kupuję" a podpisaniem aktu mija zwykle kilka tygodni, czasem miesięcy. Umowa przedwstępna istnieje po to, żeby przez ten czas żadna ze stron się nie wycofała bez konsekwencji. Dobrze napisana chroni twoje pieniądze. Źle napisana daje złudzenie ochrony.

Po co w ogóle umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy końcowej na ustalonych warunkach. Spisuje, kto, komu, co, za ile i do kiedy sprzedaje. Bez niej kupujący, który właśnie wziął kredyt na konkretne mieszkanie, zostaje z niczym, gdy sprzedający w międzyczasie znajdzie kogoś z wyższą ofertą.

Dla kupującego na kredyt umowa przedwstępna ma jeszcze jedną funkcję. Bank wymaga jej, żeby uruchomić procedurę kredytową. To dokument, który mówi bankowi: ta konkretna nieruchomość, ta cena, ten termin.

Forma umowy, czyli zwykła czy u notariusza

Tu jest różnica, która w razie kłopotów decyduje o wszystkim.

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, bez notariusza. Jest tańsza i szybsza. Daje jednak słabsze roszczenie. Jeśli sprzedający się rozmyśli, możesz domagać się odszkodowania albo zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale nie zmusisz go do sprzedaży.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego kosztuje więcej, bo dochodzi taksa notarialna. W zamian daje mocniejszą pozycję. Gdy sprzedający uchyla się od zawarcia umowy końcowej, możesz dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli realnie zmusić go do sprzedaży. Przy droższych nieruchomościach, działkach i halach albo wtedy, gdy czujesz, że druga strona gra niepewnie, ta forma bywa warta swojej ceny.

Wybór formy to nie formalność. To decyzja o tym, jak twarde masz karty, gdyby coś poszło nie tak.

Zadatek a zaliczka, czyli słowo, które kosztuje tysiące

Te dwa słowa brzmią podobnie i znaczą zupełnie co innego. Pomylenie ich w umowie potrafi kosztować równowartość niezłego samochodu.

Zadatek to mechanizm dyscyplinujący. Gdy od umowy odstąpi kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek. Gdy wycofa się sprzedający, oddaje zadatek w podwójnej wysokości. Obie strony mają więc realny powód, żeby dotrzymać słowa.

Zaliczka to zwykła wpłata na poczet ceny. Gdy transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka po prostu wraca do kupującego, bez względu na to, kto zawinił. Nie karze nikogo i nie chroni przed wycofaniem się drugiej strony.

Dlatego jedno słowo w umowie zmienia wszystko. Kupujący zwykle czuje się bezpieczniej z zadatkiem, bo ten dyscyplinuje sprzedającego. Sprzedający czasem woli zaliczkę. To, co znajdzie się w umowie, jest kwestią negocjacji, ale musisz wiedzieć, co podpisujesz.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej

Dobra umowa nie zostawia miejsca na domysły. Powinny pojawić się w niej dokładne dane stron i nieruchomości razem z numerem księgi wieczystej, cena i sposób jej zapłaty, wysokość i charakter wpłaty, czyli zadatek albo zaliczka, oraz termin zawarcia umowy końcowej.

Przy zakupie na kredyt potrzebny jest jeszcze warunek, który chroni kupującego na wypadek odmowy banku. Bez niego kupujący, któremu bank ostatecznie nie udzielił kredytu, może stracić zadatek, choć nie z własnej winy. Dochodzą do tego ustalenia o stanie, w jakim sprzedający wyda nieruchomość, termin wydania kluczy i kwestie zameldowanych osób.

To moment, w którym warto, żeby umowę przejrzał prawnik. Nie z nieufności, tylko dlatego, że jeden brakujący zapis bywa droższy niż cała obsługa prawna transakcji.

Akt notarialny, czyli finał

Umowa końcowa przenosząca własność nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. To wymóg prawa, bez tego sprzedaż jest nieważna.

Przed sporządzeniem aktu notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości, sprawdza księgę wieczystą i tożsamość stron. W akcie znajdą się te same elementy co w umowie przedwstępnej, tyle że w wersji ostatecznej, plus oświadczenia stron i pouczenia. Po podpisaniu notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.

Koszty aktu to taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych przy rynku wtórnym oraz opłaty sądowe za wpis. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości, więc lepiej policzyć je wcześniej, żeby nie były niespodzianką na finiszu.

Harmonogram transakcji, czyli ile to wszystko trwa

Między umową przedwstępną a aktem mija zwykle od kilku tygodni do dwóch, trzech miesięcy, a przy zakupie na kredyt termin dyktuje bank. Zrozumienie tego harmonogramu chroni przed ustawieniem w umowie daty, w którą po prostu nie da się zdążyć.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący na kredyt składa wnioski do banków. Analiza, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę i decyzja kredytowa to razem zwykle kilka tygodni. Dopiero po pozytywnej decyzji i podpisaniu umowy kredytowej można wyznaczyć termin aktu, bo wcześniej nie wiadomo, czy pieniądze w ogóle będą. Sprzedający w tym czasie kompletuje dokumenty: zaświadczenia o braku zaległości, czasem zgody, przy hipotece promesę z banku o jej wykreśleniu.

Stąd prosta zasada przy ustalaniu terminu w umowie przedwstępnej. Data zawarcia umowy końcowej musi mieć zapas na całą procedurę kredytową, a nie być wyznaczona „na oko". Termin za krótki to ryzyko, że kupujący nie zdąży z kredytem i straci zadatek, choć zrobił wszystko jak należy. Kilka tygodni rezerwy ratuje transakcję, gdy bank zwleka albo wyskoczy dodatkowy dokument do uzupełnienia.

Gdzie najczęściej sypią się transakcje

Najwięcej kłopotów bierze się z pośpiechu. Wpłacony zadatek przed sprawdzeniem stanu prawnego, gdy potem okazuje się, że nieruchomość ma wadę. Pomylony zadatek z zaliczką. Brak warunku kredytowego w umowie kupującego na kredyt. Zwykła forma umowy tam, gdzie sprawa wymagała aktu notarialnego. Termin zawarcia umowy końcowej ustawiony tak ciasno, że nie mieści się w nim procedura kredytowa.

Każdy z tych błędów da się wyłapać wcześniej. Wystarczy, żeby ktoś, kto robi to zawodowo, przeczytał umowę przed podpisem.

W Movestate transakcję prowadzi jeden zespół. Obsługa prawna przygotowuje i sprawdza umowy, doradztwo kredytowe pilnuje, żeby terminy zgrały się z bankiem, a sprzedaż spina całość. To model 360, w którym umowa przedwstępna, kredyt i akt nie rozjeżdżają się między oddzielnymi firmami.

Jakie dokumenty zebrać przed podpisaniem

Im więcej rzeczy sprawdzonych przed umową przedwstępną, tym mniej niespodzianek przy akcie. Sprzedający i kupujący zbierają trochę inny komplet.

Po stronie sprzedającego podstawą jest dokument, z którego wynika jego prawo do nieruchomości, czyli podstawa nabycia: akt notarialny zakupu, postanowienie o nabyciu spadku, umowa darowizny albo przydział. Do tego aktualny odpis z księgi wieczystej, a przy mieszkaniu zaświadczenie ze wspólnoty albo spółdzielni o braku zaległości w opłatach oraz zaświadczenie o braku zameldowanych osób. Przy spadku często dochodzi zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku, bez którego notariusz nie sporządzi aktu.

Po stronie kupującego na kredyt potrzebna jest umowa kredytowa albo przynajmniej promesa z banku, zanim wyznaczy się termin aktu. Obie strony przygotowują dokumenty tożsamości, a przy działkach i domach dochodzą wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej i zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym.

Skompletowanie tego przed umową przedwstępną, a nie tuż przed aktem, zmienia poziom stresu na finiszu. Brakujące zaświadczenie potrafi przesunąć podpisanie aktu o tygodnie, a przy napiętych terminach kredytowych takie opóźnienie bywa kosztowne.

Najczęstsze pytania

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza? Nie musi, wystarczy forma pisemna. Akt notarialny daje jednak mocniejsze roszczenie, bo pozwala dochodzić zawarcia umowy końcowej przed sądem. Przy droższych nieruchomościach często warto.

Czym różni się zadatek od zaliczki? Zadatek karze stronę, która się wycofa: kupujący traci go, sprzedający oddaje w podwójnej wysokości. Zaliczka po prostu wraca, gdy transakcja nie dojdzie do skutku, bez względu na winę.

Co się dzieje, gdy bank odmówi kredytu po umowie przedwstępnej? Jeśli umowa zawiera warunek kredytowy, kupujący odzyskuje zadatek mimo niedojścia transakcji do skutku. Bez tego zapisu może go stracić, dlatego ten warunek jest tak ważny.

Kto płaci za akt notarialny? Najczęściej kupujący pokrywa taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe. Szczegóły można jednak ustalić między stronami i zapisać w umowie.

---

Chcesz kupić albo sprzedać nieruchomość bez prawnych niespodzianek? Umów konsultację z obsługą prawną Movestate. Zespół Movestate przygotuje i sprawdzi umowę, zanim cokolwiek podpiszesz.